东门外二手房 买二手房需要注意哪些风水问题

深圳哪里的二手房性价比高

1、水贝－田贝

水贝－田贝片区东面是翠竹公园和百仕达片区，南面紧靠东门商业圈，西边是洪湖公园，处于罗湖区核心地带，区域位置良好。

片区的总体形象一般。虽然属于旧城区，但对自住型买家来说，更看重当地的生活配套和居家氛围。

区内住宅小区众多，生活配套种类齐全，此外还有中小学等教育配套、便捷的交通网络、购物广场和公园，其居住的便利性相当高。

水贝－田贝片区的二手楼，楼龄偏长，现在二手楼成交价大多介于6000－7000元每平方米之间。大部分的成交总价在50万以内。

2、梅林

梅林片区集中了许多福利房，物业一般有较好的小区，区域环境也不错，深得许多自住客的欢迎。而且梅林片区的租赁很旺盛，福田、罗湖上班的许多年轻白领都选择在梅林租房，也使梅林片区物业更具投资价值。

现在梅林二手住宅市场上的成交以楼龄较长的物业为主，如华茂苑、汇龙花园等，拉低了总体均价。但由于区位和环境的优势，片区内楼龄在5年以内的次新盘和优质大盘的价格都较高，如梅林一村、青春驿站等。

3、南油

南油片区指大家俗称的南油大道（现在的南海大道）沿线区域。现在的南油片区东面是南山中心区和后海，南面是蛇口片区，西面是前海片区，北面是南头片区，处于南山区各特*区衔接的部位。以南海大道和创业路为脉络的商圈已经初步成型，片区的各项生活配套非常便利。由于是通往蛇口的必经之路，南油的道路网络较好，公车线路众多。

之所以说南油片区是一个高性价比的区域，是由于该区域的生活环境与南山中心区相当，但其价格却比周边包括南头、后海、蛇口片区的价位都低。该片区的一些次新盘价格持续上涨，但现在来看，仍具有较高的性价比，如现代城华庭、南海中心城和青春家园等。

4、皇岗

皇岗片区集中了许多题材，诸如24小时通关的皇岗口岸、深圳版图的中心位置、CBD的后花园、城中村改造等，是一个热点片区，也是全市开发较早、已经很成熟的一个区域。港人是皇岗片区三级市场上很重要的一股力量，港人置业的比例很高。租赁活跃、租金高也是皇岗三级市场的一个特点。

皇岗片区从05年第4季度至今都保持很快的价格上升幅度，如今价格已然高启，但是从南山及关内其他区域的价格大势来看，现在皇岗的价位却没有反映出其作为口岸区域和CBD后花园的优势。因此，一些楼盘无论从自住还是投资的角度来看，都具有一定的性价比。

买二手房需要注意哪些风水问题

购买二手房须注意的风水宜忌：

在二手房交易过程中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。因此，预先详细了解和掌握购房的常识，是购房者的“必备功课。”同时，二手房尽管有诸多优势，但涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强。加之买卖双方信息不对称，交易环节复杂，因此对于购买人来说，在购买二手房之前，学习了解房地产转让的相关知识，避免交易风险，是十分必要的。

买入一套别人曾经住过的房子，就像穿他人的衣服和鞋子一样，不一定贴身，也不一定合脚。风水学理论认为，所迁入的旧房屋，最好是前房屋主人，一直住得很顺利、很幸运、很满意，只不过是前房屋主人，只不过因为原房主家庭人口增多或手头上已有富裕的金钱，而另行迁到更宽大、更高级的房子。堪舆理论则认为，这种良性信息传导，会对新迁居者的住户，产生好的影响。所以，购买这种旧房屋是不错的选择。

反之，前任房屋主人在居住期间*亡、离婚了，或是家庭争吵不睦，以及财气不佳，都会不同程度的影响新搬进来的住户。这些都是反物质传导，也叫做负面物质信息传导。

堪舆理论还认为，新迁入一栋别人曾经住过的旧房子，必须先调查该房子过去谁住过这栋房屋，曾经发生过什么事情，都要了解清楚。尤其，前任房主或家人有*和凶*情况。更要了解清楚其原因所在。否则，不良的残留信息将变成超强负物质，影响迁入的住户。西方研究此类现象的专门人士则认为，是“负面房屋精神”在起作用。

所以，朋友们在考虑购买旧房屋时，首先要考虑上述情况，不可忽视房屋的残留信息所起的正负作用。故此，要慎而又慎。

另外，除了上述原因还要像购买新主房屋一样，注意以下几点事项：

一、坐向

首先，要看其房屋的坐向和大门开在哪个方位。因为，自古以来百姓住宅非常重视大门。坐北朝南的大门，应控制在160度至170度，或是190度至200度之间范围内。坐南朝北的大门，应控制在10度至20度，或是340度至350度之间范围内。坐西朝东的大门，应控制在280度至290度之间的范围内，坐东西有大门，应控制在70度至80度，或是100度至110度之间范围内。同时，还要注意大门不要对着楼梯或电梯间的大门。

二、朝向

其次，再看光线的分布，如光源从哪里来，就可以看出房屋的真正坐向。比如：南方是一个大阳台，光源由南方来，这房屋一定是坐北朝南。所以，阳台和主要窗口的配置，要求在指南针所指的190度至250度范围内。

三、环境

购买房屋时，还要察看周围的环境，是否有重大工程项目通过，如地铁、高架公路、立交桥，大型煤气罐等，同时还要察看房屋正面和背后，有无大电塔、大水塔、电视塔、以及高压线杆横切“冲”宅。这些周边之物都会对居宅磁场产生不好的干扰影响。另外，还要询问未来附近建筑物还有哪些，景观是怎样安排的，然后作出购房决策。

四、结构

还有一条经验值得注意：即是在购买房屋时，还要察看房子的结构是否合理，建材使用是否符合规范，并达到质量要求。而且，还要察看公共设施配套是否齐全和分布合理。如果大格局，大环境合理，将来也会对自己所购买的房屋产生好的综合效应。

五、地形

提醒购买近郊房屋者，在购买前还要察看周围是否有墓地，以及奇怪地形(菱角和畸零地)，或是屋宅格局杂乱，外观怪异，还有周围经常起风沙，都不是太理想的选择。

总之，住宅的风水对人们产生着一定的作用，当你选择房屋时一定要重视这个不可回避的问题!让这个房屋一定要和你的和你家人的信息同步，这样的房子才能住着舒心愉快，健康幸福，官运和财运亨通!

购买二手房要注意的问题

根据当下的形势，普通人想要买到称心如意的一手房真是太难了。所以，很多人都把目光投向了二手房。二手房和一手房相比，优点和缺点都十分明显。不过在签订购房合同之前，我们一定要对房子有全面的了解。不然，花了钱买气受，就太不划算了。

今天，就让我们跟随济源算命一起，来看一下买二手房需要注意的问题。

如何购买二手房

一、需要查看房主夫妇的运势

旧房子都会易主，那么前面的房主就要详细了解一下了。虽然说住宅因人而异，别人住不好不代表自己住不好。可是有些问题却不能回避，需要了解详细。

1、前房主是否有英年早逝的。比如，意外*亡、车祸、凶杀、突发性疾病、恶疾而终等。

2、前房主夫妻身体是否健康，年轻夫妻有没有离婚，或者口舌不断。

3、前房主是混好了买了大宅子搬走的还是混吊了穷的买房子抵债了。

4、前房主孩子是否健全，是否聪明活泼。有没有身体残疾和慢性疾病。

5、是否有房主亲戚或者父母老人正常去世，如果是老人正常去世，或者长寿去世，那么无碍。但是购买后需要做法，清除房中的阴魂阴气。

6、前房主夫妇是否善良慈悲，为人正直，如果阴鸷邪恶，损人利己，有损福德，住宅不能购买。

二、需要依照新房风水查看内外环境

1、房子之前的土地属性。比如近期内暴露出很多化肥厂，农*厂，化工厂*后被作为房产项目开发，入住后都出现各种各样的问题。畸形儿出生率增加，莫名其妙的健康出现问题等。

2、住宅所处的地理环境是否健康无*染。比如楼房四周是否有大型*染源，垃圾场，屠宰场，各种养殖场等。

3、住宅区内整体的绿化，空气质量，水质量，居民素质，配套设施是否完备。比如，有的小区管理松散，到处是出租户，绿化带都被踩光压秃了。甚至狗屎垃圾*水到处是，这种小区不能购买。

4、住宅区内楼群搭配是否合理，楼间距，采光通风，是否对立斜角，犯冲，犯煞，刑伤等，规划布局精致有序最佳。

5、住宅内户型搭配是否与自己和家里人五行协调一致。比如说，家里人都喜金，住宅是否开西门。家里人都喜木，住宅是否开东门，如此之类。

6、室内采光通风是否条件具备，最好是全明间。卧室，厨房，卫生间，都能合理搭配最佳。

北京海淀区的二手房哪里好

最好的小学，在海淀应该是北大附小，我就上的是那~~

最好在北大附近找，蔚秀园，畅春园一类的地方都是小两居的。最近的地铁站应该是北大东门，反正是4号线上的。北大附小就在东门那站再走5-10分钟左右~

因为我们家在畅春园有房，已经租出去了。

大概每月在3500-4500之内比较合理。

那里的房子可能从外面看不是很好，有点老，不过房内的质量很好的。

我觉得交赞助费会简单一些。

只是些个人意见，希望对你有帮助。

2003年成都二手房交易费用

购买二手房按揭*怎样办

10月15日,读者辜先生打进本报热线说,他大学毕业后在成都工作了几年时间,想购买一套二手房来居住,但不知有关二手房按揭*怎样办理。

��带着读者的问题,记者通过对成都几家商业银行采访后获悉,目前银行方面都没有直接办理这种零散业务,而是采取与一些具有相关资质资格的房屋中介*签订协议,由房屋中介*代办手续。

��据工商银行四川省分行营业部住房信*部有关人士介绍,银行方面选择这种委托由房屋中介*代理*方式的主要原因在于银行方为了规避风险。目前,工商银行四川省分行营业部住房信*部就已经与成都市的金丰易居、万源置业、富房置换等十多家房屋中介*签定了委托代理二手房*业务合同,从执行的情况看,该项业务的成效并不理想,今年前8个月仅*出去了2700多万元。

��这位负责人说,房屋中介*在代办*手续时,不光为买卖双方提供购销信息,还承担相应的借款担保责任,以及交易过户等服务,因此选择房屋中介*购房办理按揭不失为明智之举。当然,在选择中介*时不妨多看几家。

摘要：本文通过对二手房按揭*风险种类和风险原因的深刻分析，结合本地区二手房按揭市场的具体情况，提出了对风险识别和评估的技术手段，并在金融机构、房地产经纪评估机构及*相关部门的配合下针对性地就如何有效地规避各类风险进行了一些深入的探讨，以试图抛砖引玉，为目前各地逐渐发展的二手房按揭*业务提供一些识别、评估和防范风险的具体措施与做法。

二手房按揭*风险的识别、评估与规避

关键词：二手房按揭*风险识别风险评估风险规避

一、二手房按揭*风险状况

随着西部大开发进程的深入实施，作为西部特大型城市的成都，其城市建设和经济发展出现了良好的态势。由于市区交通的建设、水环境整治，城市规划的调整，使市区800多条街道成为*对象，这无疑为成都市房地产发展提供了一个良好的机遇。旺盛的对住宅的购买欲望和住房*以货*置为主的政策实施使得房地产市场需求日益旺盛，二手房价格开始上扬，在购买二手房的人群中，70%以上的购买者选择了二手房按揭*方式，从成都市几家大型房屋置换*（如金丰易居、富房置换、顺驰、万源置业等）得到的信息表明，二手房购买人群选择按揭的方式的原因基本有三类：一是因本身经济拮据，只能选择按揭*；二是某些购房者在目前银行*利率为历年最低点的情况下不愿意一次性支付，而选择按揭方式，其目的是使自有资金的使用发挥最大化；三是二手房的投资者不愿意在二手房上投入大量的资金，采取的方式为“以租养房”——将住房出租后的租金供按揭款。以上三种客户，构成了二手房按揭*的主要人群。

成都市房地产业的发展，在经历了1992年的宏观调控，1998年的银根紧缩后，已进入了较为理性良性的发展轨道。对于一个发展成型的现代都市而言，房地产市场交易的主要对象，会逐步从新商品房交易为主过渡到以二手房交易为主的格局中来。在2001年以前，成都市的房地产交易以新建商品房为主，二手房交易因房改房上市政策、集资建房上市政策、私房上市政策的诸多制约因素，其交易量极小，市场交易不活跃。新建商品房交易量与二手房交易量之比为9∶1；国内较为发达的特大型城市上海，作为*改革开放的龙头，经过二十多年的发展，其城市建设规模和房地产业发展已进入稳定发展时期。楼市也步入二手房与新建商品房平分秋色的格局。2001年上海二手房交易量已达1300万平方米，交易套数超过15万套，新建商品房交易量与二手房交易量之比接近1∶1。

成都市二手房交易量从2002年初开始有明显的增势，交易量大幅增加，二手房成交量的增长说明购房者的消费理念趋于成熟，已形成了梯级消费的理性模式。据有关资料统计，2003年成都市市区共实现二手房交易面积244.62万平方米，实现交易总金额21.88亿元。其中个人购买占总成交量的94.3%，全年二手房与商品房交易量之比为1∶3。

从以上比例可以看出，成都市二手房成交量日渐放大，银行等金融机构已日益意识到个人住房按揭*业务因违约率较低，属于银行的优质资产，均在着力发展个人住房按揭*业务。目前，除建行以外，招行、交行、工行、农行、商业银行、中行都建立个人住房*业务，正在密切与市多家房屋置换*进行接触，建立稳定长期的合作关系。在各银行的二手房*业务中，虽然违约率较低，但是，随着业务量的放大，对按揭*住房的审核条件放宽及客户面的放大，也相应形成了一些坏账和呆账。*客户违约的情况亦时有发生。说明二手房按揭*的风险也正在出现。

关于风险有很多种释义，但实际上所谓的风险是指一种不确定性，是指损失的可能性。就房地产*的风险来看，与新建商品房按揭*比较，二手房不存在因开发商主体资金原因、房屋质量原因，或期房按揭不能按期交付而形成的*风险（如成都市诸多烂尾楼：江波华城、上河城、海*流中心等项目），但是，二手房因为其建成时间与销售时间存在不一致性，二手房价格受短期内供需不平衡的影响较大，住宅功能折旧，经济折旧的判断专业性要求较高；二手房*中对产权及他项权利的识别较复杂，中介机构介入二手房交易及*评估环节等因素，就形成了二手房按揭*中特有的风险。

二、二手房按揭*风险识别与评估

在长期从事二手房价格评估和为金融机构提供二手房咨询意见的工作中，我们认为二手房按揭*中主要存在以下几种风险：

（一）*主体风险（借款人风险）在二手房按揭*实务中，*人以所购二手房为抵押，向银行*用于住房消费，如果不按期还*，就形成了*风险。其风险产生的原因包括主要原因和客观原因。主要原因是指*人假借按揭*之名，恶意诈骗、假借款甚至伪造身份证明和收入证明搞假按揭，客观原因是指借款人因失业伤残*亡，家庭变故或工作变动等导致不能按期还*。根据成都市二手房消费状况来看，60%以上的二手房购买者系外地到蓉者和近年来市政建设的*安置户。这两类人群中，前者因人员流动性较大，收入不稳定，或者对*后收入与还*比例安排不当等因素造成还*违约。后者则因初期*货币化*补偿，用于首付房款后再投入一定资金装修，但因*后其谋生环境发生变化，造成收入不稳定或者丧失了基本收入而导致还款违约。另外一些二手房客户是指投资二手房期望以租养房的投资者。事前未预计到因首付成数降低，按揭年限增加，按揭*利率下调而客观形成购房门槛降低使得很多租房者进入按揭购房群体的状况造成租金大幅度降低，最终形成租金不能供月供，投资者的资金计划安排被打乱，以至不能履行按期还*造成的风险。尤其购买多套二手房或小户型住房的投资客户，极易遭受此种多米诺骨牌式的投资风险，最终形成二手房*风险，某银行个人*中心提供的相关数据也在客观上支持了以上几种*主体风险的形成原因的分析。

（二）政策风险

1、利率风险：目前的*利率为历史最低，从宏观经济发展运行来看，利率继续下调的可能性较小，反而利率上调的可能性较大。银行一般抵押*借款合同约定按新利率执行，一旦发生*利率上调的情形，势必会大大增加*人的还*压力，打乱其既有资金安排而不能如期还款，形成*风险。

2、税收风险：*税务总局和建设部等就开征物业税事项，估计已提到一定的议事日程上来，虽然在征税对象、税率和税基等方面正在进行探讨，但是物业税的开征应该说只是时间问题。物业税征收可能是土地出让金的逐年回收，房价会较大幅度地下调。但造成的后果一定是养房成本剧增。*人除月供款以外，还需承担每月高昂的物业税。势必造成还款障碍而导致*风险的发生。

（三）经济风险

二手房按揭*的经济风险主要是市场需求，市场竞争环境、社会经济发展等因素相互作用而产生的价格风险和房屋折旧风险。

1、价格风险：从成都市近三年的二手房价格变化趋势来看，二手房价格以每年近20%的上涨幅度一路飚升。特别是2003年的后三个季度，随着成都市*力度加大，短期内需求急剧上升，而供给弹性极小的二手房市场机制无法进行自我协调。使得二手房价格上扬幅度达到25%以上。其价格直*同区位内的商品房价格。如西门二环以外的黄忠小区、战旗小区，其价格从2000年的1400～1500元/平方米一路攀升到目前的2200～2300元/平方米。东门二环以外的东光小区，其价格从2000年的1300～1400元每平方米一路上涨到目前成交价达1900～2100元/平方米，其上涨幅度是十分惊人的。而目前因水环境整治、中小街道改造、*力度的加大，市区内二手房价格呈现继续上扬的态势。如此大的涨幅中必然隐藏着泡沫，而且价格的快速上升吸引了大批职业炒家进入二手房市场，一旦这股泡沫需求因*大体完成而回落，楼市价格必然下挫，二手房*会面临极大的价格风险。

2、房屋折旧风险：从对房屋进行价格评估的技术路线来看，对二手房的折旧主要包括物理性折旧、功能性折旧和经济性折旧三类。其中物理性折旧可以从房屋的建设期和使用年限进行识别。许多银行规定1985年以前建设的住宅不提供按揭*，这其实也不失为回避风险的一种方式。

功能性折旧指住宅在使用功能上不能适应人们对住宅的需求而形成的折旧，装修折旧风险：隐蔽工程，如：排水管老化——漏堵——整改费用；电线老化（5～10年）——火灾隐患——房屋失火。如过去“三小一大”房型（厅小、厨房小，卫生间小、卧室大）已被现今人们追求的“三大一小一多”房型（厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、储藏空间多）所取代，提供给功能落后的二手房按揭*，一旦发生违约，银行将其变现时会面临极大的价值减损和变现周期长，选择买者面小的风险。而功能性折旧的识别专业性要求较高，评估时不易量化。

经济性折旧是指住宅周边环境的恶化而造成房屋价值的减损情况。去年以来成都市进入了城市交通建设的一轮新热潮。各主要交通要道纷纷修建立交桥，下穿式隧道和高架道路。而车价的下降又使得成都成为“全国私车第二城”。交通堵塞，城市噪音和废气排放等城市病困扰着成都这座最适合居住的城市。许多临路的住宅面临着经济折旧的风险。如国嘉华庭、南桥花园等，其二手房的价格不升反降，与其他二手房成交价上扬形成了鲜明的对比。而经济折旧更不易在评估和*审查中被量化，较易形成*风险。

（四）房地产中介风险房地产中介包括房地产咨询、评估和经纪，是近年来新兴的中介服务业。它以其专业性、技术性和咨询性为房地产业发展起到了积极的推动作用。在二手房按揭*办理中，其房源情况、客户状况、法规咨询、价格评估、权证办理、抵押登记等环节都需要评估师，经纪人等进行大量的配合。一旦中介环节出现问题，最终的风险会转降到抵押权人——银行身上。因此，房地产评估经纪和担保质量决定了二手房按揭*的风险大小。

从目前银行办理二手房按揭*的情况来看，其流程为：银行与经纪*签订协议，经纪*沟通买卖双方签订购房合同并收取中介费。需要按揭*的买方提供资料给银行，经纪*通知评估*对房屋进行预评估并出具价值意见书。银行初审通过后进行交易过户，过户后评估*出具评估报告，办理抵押登记，银行取得他项权利证后发放*，由买受人在一定期限内逐月还款。

从以上流程可看出，房地产经纪和房地产价格评估在二手房*中起着重要的作用。它将银行识别和评估二手房按揭*风险的职能专业化和分工化了。*作得当时，它可以大幅度减少*风险，*作失误时，它会增加*风险。

1、房地产经纪风险：

据不完全统计，成都市各房地产经纪机构已达近千家，经纪机构增长速度十分迅猛。存在从业人员良莠不齐，人员素质有待提高等问题，部分经纪人员缺乏交易、营销、产权等方面专业技能和执行水平，少数经纪人在利益驱动下，违规经纪，扰乱市场秩序。甚至卷款潜逃，一房多卖的情况时有发生，极大地加大了按揭*的风险。

按揭*是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其核心是银行通过房屋抵押给*人提供*，一旦发生违约，抵押权人可将抵押房屋变现以清偿*余额。经纪机构对银行负有保证责任，承担二手房交易真实性，交易资料合法与真实性，抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。

因二手房的特殊性，交易双方资料比新建商品房交易复杂得多，产权人的合法权证往往不是双证具备。其中，省市房改房和政策性住房上市条件不一致，对借款人的权证审查取证困难，交易信息不对称，一旦经纪机构提供不实凭证，当客户违约时，*风险极大，且诉讼时将对抵押权人十分不利。

2、房地产价格评估风险：

房地产价格评估应遵从“公开、公正、公平”的原则，*客观公正是评估人员的执业道德。

目前成都市各级房地产价格评估机构已达80多家，都已完成了脱钩改制，全面走向了市场化运作。在激烈的市场竞争中，恶性价格竞争高回扣虚假评估、低收费低评估质量问题较为突出，甚至个别评估人员与经纪机构串通抬高评估价格，以迎合客户*需要的不良行为时有发生，极大地损害了当事人的经济利益，同时也增大了二手房按揭*的风险。

二手房价格评估是一项技术性、科学性和市场经验要求极高的专业性工作，针对目前二手房房价增幅较大的状况，评估机构和从业人员更应从市场出发，加大评估科学管理，约束评估人员的行为，真正进行客观公正的评估作业，在赢得市场回报的同时，协助银行规避*风险。

（五）银行主体风险对*人情况审查不仔细，不严格，对*人身份调查不准确，收入证明来源真实性未作彻底了解，对交易权证审查不严格，以及客户经理对市场价格不熟悉，缺乏与抵押登记部门、房管、土地部门的必要沟通和联系，抵押登记执行不落实，档案管理和客户管理不善造成*风险发生。

综合以上各点，我们从二手房按揭*的*主体、政策风险、税收风险、房屋折扣风险、经纪评估机构等方面对二手房按揭*风险产生的原因进行了相关的识别与评估。应该说，风险的存在与否是不以人的主观意志为转移的，在面对商业银行的*中的各项风险时，遵从“安全性、流动性、盈利性”的原则，如何变被动为主动，变不利为有利，或将可能发生的损失控制在自身承受能力以内，是风险管理人员必须思考的一个重要问题。一般说，风险管理的策略有四点：避免风险即将可能发生的风险尽量事前进行识别与规避；固定风险即将近期预计的风险采取各种措施予以固定；转移风险即将所承受的风险转嫁出去以减少自身所承受的风险；分散风险以降低总体的风险水平，同时又确保较好的资产回报，从而实现风险的防范。

针对二手房按揭*可能发生的风险，我们可采取一些手段来规避相关风险。

三、二手房按揭*风险规避措施

（一）提高银行经办业务人员的素质，增强识别评估风险的能力。

前面提到面临的借款人违约风险，市场风险，政策风险等，结合纷繁复杂的二手房按揭*情况，借款人背景多样，二手房取证困难，实体状况复杂。银行业务人员应积极提高自身素质，加强对房地产市场情况的调研与分析，严格按照**作流程进行*作。对恶意骗*者和有欺诈行为的中介机构予以识别和抵制，具体措施可采用以下几种作法。

1、加强对银行业务人员的房地产专业培训，定期对市场价格变化情况进行调研与分析，收集*公布的房地产交易价格信息，收集中介机构经营资源资料，对经纪、评估机构进行分类评级与打分，选择资质等级高、社会信誉好的机构进行合作，并可请行业专家对业务人员进行专业培训，加强业务人员的专业水平和对二手房交易价格的敏感度。

2、做好*前调查：了解借款人*是用于自住或者投资，收入来源及家庭情况，职业稳定与否，借款人的年龄、身份、文化程度、三年来变化工作的次数等，还款时间，月均还款占家庭收入的比例，房屋总租与家庭年收入之比，首付成数，是否购买保证保险等情况进行深入细致的调查。

3、加强*后管理：个人按揭*的特点是借期长，额度大，供款人和抵押物可能发生变化。在长期动态的管理过程中，未知因素很多，因此，除放款以前将能够预见的保障安全功能设置于前，还应加强*后动态管理，如*合同，文件档案妥善保管，归档存库，资源共享并及时进行更新和完善。

（二）加强对*宏观经济政策、房地产业政策、央行金融政策方向的研究。对房地产行业的税收政策变化进行前瞻性的预测与分析，有效地避免相关风险。

（三）规避二手房按揭*的中介风险。

1、加大与房管局、土地管理部门联系力度，尤其是抵押登记环节联系力度，以保证抵押的真实性与合法性。对有疑虑的房屋产权证和国土使用权证，要到相关部门调档进行核对。

2、重视对经纪机构、房地产价格评估机构、土地评估机构的长期固定合作。房地产中介市场起步较晚，市场发育不成熟，中介经营正步入规范化运作的过程中。各经纪评估机构也在市场竞争和*约束下不断发展和完善，但是有些具体*作环节中仍依赖于行业自律和从业人员的职业道德水平。因此，金融机构在针对二手房按揭*中介机构的选择过程中，应当在资质等级、技术素质、执业业绩和职业道德等方面加强对机构的考察，选择一批水平较高的中介机构，建立长期稳定的合作关系。借助中介机构的专业技术来有效地规避二手房*风险。

（四）建立保险保障制度。

保险制度是为借款人债务清偿的安全性而设立的，在二手房按揭*中，由于不可抗拒风险的存在，应有保险*的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且保险费所形成的保险资金数额大，来源稳定，使用周期长，不失为承担抵押*中的风险损失的途径。

综上所述，如果*、银行、房地产经纪、评估机构和保险*等能积极对二手房*中存在的风险进行有效地识别、评估并采取相应的手段进行规避，那么，我们有理由相信，在二手房按揭*的风险峰期真正到来之时，二手房交易和按揭*业仍然能够健康、稳定地发展，真正为人民群众提供置业安居的保障。

参考文献：

成都房地产市场报告.成都房地产信息中心主办.2004年二期

盛勇,程文编著.风险断桥.企业管理出版社.1998年7月出版

刘洪玉主编.房地产开发经营与管理. 2001年4月出版

淮安二手房交易十大热门小区(淮安十大高档小区)

淮安市利用互联网+，在全国率先开展了房屋交易“不见面”服务，已被评为创新社会治理典型案例，在二手房交易越来越便利和有保障的今天，小编盘点了“2021淮安二手房十大热门小区”！

1、香溢茗园

约1.49万/_

淮安二手房成交量高的小区之一，房源较新，位于水渡口大道北侧，广州路东侧。西地块规划用地面积为59834.4_，总建面约195788.67_，容积率2.49，建筑密度24.6%，绿地率35.27%。周边配套主要有古淮河文化生态景区、清河开明中学、淮阴师院附小新区实验学校、同心广场、银座新天地商业广场、白鹭湖中西医结合门诊部、百富汽车汽配市场等。

地址：江苏省淮安市清江浦区果林路1号

2、绿地世纪城

约2.24万/_

绿地世纪城位于宁连公路南侧、翔宇大道东侧，规划总占地面积约2200亩，规划有低层住宅、小高层住宅、高层住宅、会所、沿街商业。绿地世纪城充分发挥了淮安四河穿城、历史文化底蕴深厚的特色优势，按照经典规划、精致建设、精细管理的原则，借鉴国内外先进的住宅区建设经验，采用了创新规划模式，引进了邻里规模、混合社区、三级物管的规划理念。

地址：江苏省淮安市清江浦区凤里路

3、融侨观邸

约1.29万/_

淮安买房子买哪里好：融侨观邸小区在规划设计上，承袭了新古典建筑美学，将品质与腔调的追求发挥到极致。95-118_阔景高层、130-170_墅质洋房，融侨观邸都为业主精心考量，优秀的户型让到访的业务赞叹不已。在这里，无论是二人世界的温馨，三口之家的欢乐，还是四世同堂的幸福，从牙牙学语的孩童，到耄耋之年的老人，都能找到舒适的生活状态。

地址：江苏省淮安市清河新区白鹭湖中学东侧

4、恒大名都

约0.94万/_

恒大名都小区精装高层，一期为91-176_主力大户型，二期为44-144_户型，三期为花园洋房。小区自有清江浦实小幼儿园，马路斜对面清江浦实验小学，清江浦开明中学均在施教范围。小区为精装修交房，装修标准1500元/_，近马路一排装双层真空玻璃，隔音很好，地下两层都做了防水涂料，防水很好。恒大名都是小编好看的小区之一。

地址：江苏省淮安市清江浦区北京南路99号

5、富春花园

约1.17万/_

淮安二手房哪个小区好、淮安买房子买哪里好？富春花园小区有着较大的楼间距，连1楼阳光都不会被遮挡；户型多样，面积80到150_左右都有；小区中心位置靠近B4号楼边上有一个足球场大的广场，有游泳馆、小亭子、超市；小区西大门对面30米就是大型超市，北边和西边各100米处有两个菜场；配套有幼儿园，东侧还有清浦中学和淮中高中部。

地址：江苏省淮安市清江浦区解放东路89号

6、中南世纪城

约1.69万/_

中南世纪城分一期、二期、玺园。一期有86、88、91_小三房，户型方正无浪费面积；1、2、3、8、9、10总层高为18层；5号楼与11号楼中间是活动区域。二期是由13栋高层组成，主力户型为86_两房，98_三房，118_四房。玺园则是由叠加别墅、多层电梯洋房构成，主力户型为100_三房一卫、115_3房2卫、151_叠加。

地址：江苏省淮安市清江浦区枚皋路

7、梧桐公馆

约2.07万/_

梧桐公馆分两期建设。一期总计34栋楼，建有多层和小高层住宅，地面地下均有停车位；所属小学为沁春路小学、淮阴中学；内部实行人车分流，车子进小区大门口都有统一管理，物业服务比较到位，楼间道干净整洁。二期2015年开盘，2018年前后陆续交房，整体采用现代风格，分东西两门；东门和淮中南门隔街相望，距离非常近，西门和一期大门隔街相望。

地址：江苏省淮安市清江浦区枚皋路88号

8、荷花池小区

约3.04万/_

荷花池小区是双学区房，拥有实小和淮中本部双学区。小区户型均为一梯二户南北通透，主推中户型，85_两房两厅为主户型，97_三房一厅。小区南门对面是利群超市，往南50米是清江影都，100米是清晏园，300米是保健院，菜场在小区内。小区北区富荷楼旁有100平的荷花池花荡，花荡旁周边设有小古亭，健身等设施，很多老人在此聊天。

地址：江苏省淮安市清江浦区人民南路2号

9、星雨华府

约1.44万/_

淮安二手房哪个小区好：星雨华府位于淮安生态商务新城核心区域，西临枚皋中路，北抵承恩大道，毗邻2400亩的淮安森林公园。小区占地307亩，总投资超60亿元，整体设计以生态宜居为设计理念，以个性化服务为目标，以体现邻里间浓厚的人文情怀为宗旨，强调人与人、人与自然、人与建筑和谐融合，旨在打造一个品质上乘、功能完备、生态环境优美的高端生态宜居福地。

地址：江苏省淮安市淮安区承恩大道

10、吾悦首府

约2.45万/_

该小区均为一梯两户，户型面积有110_、123_、140_、160_、178_，洋房有118_、140_、167_；内部有一条3公里的夜光跑道，两边有绿化，环境舒适，适合晨练散步。小区向西1000米就是有轨电车站台，交通十分方便，可以达到吴承恩纪念馆，森林公园等景点。小区南门向前500米，有一个吾悦广场，西门向前50米，有一个公交站台。

地址：江苏省淮安市淮安区凤里路

二手房过户需要多长时间 二手房过户注意事项

购买二手房不只是简单的签售二手房买卖合同，他还需要对二手房进行过户，只有这样房子才能真正的属于你。但是二手房购物并不像大家想的那么容易，不仅需要办理各种各样的手续，而且不是马上就可以过户的，但是一大部分的人都知道过户多长时间才可以完成，那下面小编就和大家说说二手房过户的时间。

二手房过户需要多长时间

房产过户只要提前做好准备工作，过户当天(工作日)相关当事人都到位，一天时间是可以的。

卖方：身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证、房屋买卖合同。注：卖方夫妻双方必须亲自到当地房屋产权登记部门签字。

买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。

过户费用如下：

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

(5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

(6)房屋产权登记费：80.00元。

(7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

二手房过户注意事项

卖方人房产证上写着谁的名字，谁就得来，有的人为了以后方便办理与房产有关的业务，办理的房产证上只写夫妻双方一人的名字，也是可以的，内部协商好就行。

《存量房买卖合同》上的报价最好比实际交易价格少写一些(一般少写5万左右)，因为到地税局交税时是以交易价和评估价中的最高价作为计费基础的，这样可以少交些税。

如果你有时间最好先到东门叫号开一张无房证明，以证明你现在买的是你的第一套房，这样你也可以少缴些额外的税。

在办理过户过程中，房产证最好交由卖方人或第三人保管，为的是怕卖方人偷着拿来做抵押，信得过的话无所谓。

在最近几年我国房地产行业迅速发展，不论是新房还是二手房的交易量都是非常庞大的。就拿二手房交易来说，*每天都会有大量的二手房*，但是二手房*并不像大家想的那么容易，它是需要大家对房子的产权进行变更的，而且房子产权变更是需要一些时间才可以完成的。通过小编给大家的有关介绍二手房过户的东西，相信大家一定对其有了一定的了解。

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