商业地产招商*(商业地产提升招商)

商业地产是什么商业地产的定义是什么

商业地产是什么？商业地产的定义是什么？

商业地产是什么？？商业地产就是作为商业用途的地产，以工业生产功能为主的工业地产等。和小区住宅房地产不一样，小区住宅是针对于居住为主的，.商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。但是这里有必要提醒下的就是国外商业地产是指零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的表现形式是什么？？商业地产的表现形式主要为：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐型的商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。一般的工厂不属于商业地产。但是很多情况下不一定划分的那么明确。我们拿酒店来说，酒店可以叫商业地产，也可以叫旅游地产。我们应该学会变通理解。商业地产目前存在的三种模式：出租、租售、销售租售模式中又分三类：第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货*模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货*的高中低档产品，包括商铺、住宅、写字楼、餐饮、酒店、公寓、娱乐场所都在整个盘子里都体现出来，这种百货*的模式比较多的，很多大型的开发*都在走这种模式。第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们卖的法拉利跑车，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，走高端消费品路线。商业地产的分类（一）按使用功能划分：商业、服务业的物业。例如：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。（二）地域性分类：不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有CBD、王府井、西单等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域型、城市型、次型、邻里型、小区配套商业、超区域型等。

商业地产的模式是什么？

大型综合购物中心、商业街、*商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。

一个较完善的商业地产代理团队基本上要包含三个部门，策划部、销售部、招商部。三个部门的界限未必很清，可以只是概念上的分组，各个部门的主管可能同属一部，每个主管都会非常熟悉另一个部门，或者参与另一个部门的工作，只是各自负责一个模块而已，这样能保证整个营销的系统完整性。

商业地产的含义

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

海西商业地产网是专门做商业地产的吗？

是啊，海西商业地产网立足于福建地区，又叫做厦门商业地产网，福建商业地产网，是福建商业地产第一网络运营品牌，专业性的商业地产网站。为的是一些商业地产的投资者有一个更好更广阔的交流平台，如果你对商业地网有兴趣的话也可以去里头看看。不过，网站运营还属于前期。我相信在这个商业地产发展的时候，他也会随之发展的……

商业地产是什么

所谓商业地产，就是以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资。

商业地产的策划原则是什么

无原则，不违法就行，策划有效果就行了

商业地产的概念

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺*、零散经营的模式。

在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

如何做商业地产的定位

根据城市人口城市规模先分析消费水平。根据拿地地段来初步定位是城市综合体（要求位置要好）还是专业市场（位置要求不高但交通要便利）。这样先有初步方向。城市综合体就是考虑做什么档次的就行。专业市场就麻烦一点。要考虑到现在城市里面已经存在的商业业态饱和度什么的。其它还有是否考虑建造写字楼单身公寓等。

商业地产的投资

对商业地产没有影响，反而有促进作用，调控政策剑指住宅，目的是打压住宅投机投资控制房价增涨，二套房*政策太猛，住宅很受伤，有钱人的投资渠道有限，房地产又是主要的投资渠道之一，政策内容没有涉及商业地产，投资商业地产买10套100套甚至更多都没问题，都能*到款，利率还不变，从而令到大量的原住宅投资资金流向商业地产，现在无论开发商还是投资客已纷纷转投商业地产。

再说了，前几年住宅火爆，有些地方商住价格倒挂，商业地产价值低估，对于商业地产现在可谓春天到来了，但来了始终要走的。

工业地产和商业地产的异同？

*房地产市场走过了十多年的发展历程，其物业开发模式也几经演变，继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。但在开发商赚取商业地产开发高额利润的背后也同样承担着一定的市场风险。

一、价值

商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。

而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

二、经营管理

招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理*的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。

而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。

三、市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理*三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

商业地产招商策划选择哪家比较好

网页链接要找商业地产策划*的开发商会发现，网上有商业地产项目的排名，有房地产策划*的排名，可是翻遍搜索引擎也找不到商业地产策划*的排名，能搜索到的，不是某个策划*的广告页面，就是商业地产标杆项目的排名，要么是房地产策划*的排名，这主要是商业地产项目的特殊性决定的。

商业地产和住宅地产是有本质区别的，可以说根本不是同一个行业。基本上做住宅策划的，转行做商业策划就是扯淡二字(其实开发商从住宅转商业的，目前看来也就扯淡二字，除非找到比较合适的代理*)，因此房地产策划*的排名坚决不能用到商业地产上。商业地产的重点在于商业而不是地产，具体而言就是零售业。零售是个博大精深的领域，餐饮、服装(包括其他狭义的零售业态)还有娱乐等等对房产条件、客户需求(落到具体*作层面就是推广手段等)的要求都不一样，说开了去几本书都打不住。目前行业里别说精通了，光是了解这几个方面在*作上异同的人都屈指可数，更何况商业地产和建筑学、室内设计、工程施工等行业千丝万缕的关系。能深刻理解这些领域与一个商场未来成功与否之间相关性的人，国内我觉得不超过20个人(注意是人，不是团队，更不是*)。国内有优秀的商业地产策划人，但确实没有优秀的商业地产策划*。

上面这些因素决定了一个专业的商业地产策划*必须具有非常强大的知识、信息储备，而这些知识和信息必须随时随地更新，也能落地用得上，市场上新开的商场，新出现的品牌，各个品牌拓展的联系人是谁，一定要第一时间有所了解，而不是躺在*资料库里积灰(我见过太多的策划*这一点的基础要求都是达不到的)。这些工作都必须自己亲身经历才有价值，二手信息基本上全属于纸上谈兵，也就是说，一个好的商业地产人，要花大量的时间、精力和金钱投资在知识储备和个人。策划的本质是人，这群人走到哪儿，哪家*就强。

说了这么多，如果开发商要找策划*呢？到底从哪里下手呢？小编矬子里拔将军，推荐几个吧。

1.首推飙马*，这是小编的东家，小编尽量客观的描述，找网上第三方的评价来作为论证。

飙马（*）商业地产顾问机构，是一家专注于*二三四线城市商业地产&产业地产开发的全程服务商。以23年1380万方商业地产开发项目的专业服务经验，为开发企业提供商业顾问、定位策划、建筑设计、租售代理、运营管理等服务，致力为*城镇化发展而努力！

这个*也是因为人才会得以推荐，他们的首席策划何其琛是行业内的领军人物，何其琛先生原供职于国内贸易部*建设部机关报，从事商业地产策划23年、长期为大型商业项目提供顾问、策划服务，服务项目1380余万方。曾服务项目有*零售连锁50强商之都8年、*百货连锁巨头马来西亚金狮*百货品牌4年、8万平米国际购物广场、世界500强家乐福、香港元一*、湖北95万方城市综合体、160万方商贸物流园、石文华商业街、湖南、湖北、安徽多个20万方左右城市综合体。

在海内外发表的商业文章达120万字，业内反响很大的著述有：*零售业遭遇围城、商业地产走进细节时代、解析商业地产概念密码、商业地产掘金新商圈等等，著有《*商业地产实*工具》。

*商业地产联盟是目前国内商业地产领域规模最大、最具影响力的产业研究与合作组织，2003年由*相关行业协会与专业机构联合发起设立，建立了由知名学者和实*专家构成的专家库。

10余年来，应邀为北大企业所。浙大飞国际房地产班、在浙江大学、中山大学、厦门大学、*科技大学、华中科技大学、四川大学、山东大学、内蒙古大学等八大名校联手合作*高校EDP联盟*房地产商界领袖高级研修班和上海威斯顿学院等主讲商业地产，先后为中建、莱钢、金都、传化、纽宾凯等大型地产开发*做过精彩内训，为万科*、中海地产、大华*、招商地产、金地*、复地*、凯德置地、城开*、爱家*、金大元*、三盛*、三湘*、保集*、嘉华*、博威*、证大*、嘉德*、仁恒*、嘉兆*、绿城*、苏南万科、阳光100、湖南华盛、大连中远、香港万福、东莞鸿运、上海和声等160多家企业中高层管理人员评价他主讲的商业地产公开课，满意率95%以上。

有这么多年的从业经验，也有不少实地*盘的项目，可以保证他不落后于时代。

2.盈石资产管理有限*

盈石*”是一家面向*高端产业园区开发、运营管理的专业机构，定位于城市配套服务运营商。在行业内拥有非常丰富的专业的经验，与全球多家大型产业投资机构及行业内领军企业建立长期战略合作，服务于多家世界500强企业、全球领先电商企业、第三方物流、大型超市、制造企业等客户，并助力生产型企业转型升级，专注核心业务、提高核心竞争力、经过多年的发展，“盈石*”已名列*城市配套服务运营商前列！

经过几年快速的发展，全国各地项目均已陆续开展。同时出于品牌的考虑，2016年在*工商总局注册“盈石物流发展有限*”。随后，“盈石物流发展有限*”全面整合“成都盈石”、“武汉盈石”、“盈石电商”、“盈石物业”等多家分、子*，正式成立“盈石*”！

缺点是盈石里面的团队太多了，有好的团队也有扯淡的团队，这个需要自己去分辨和选择。

国内策划行业的盈利模式和业主的心态也导致了这个行业良性发展的道路极其曲折。我见过的绝大部分业主都想做甩手掌柜，他们的心态是有个策划*能全程参与进来，自己啥都不用管未来就坐等收钱。而策划行业盈利模式不外乎是策划费+招商费用，偶尔一些*(如五大行)还能赚运营期的物业管理费。这里就出现了问题，策划费用相比招商佣金基本上就是毛毛雨，而后期的物业管理费纯属辛苦钱，所以策划*很快就会意识到靠招商代理*才能快速变成高富帅，那些市场调研啦、业态配比啦都是走个样子而已，谁不知道在最短时间内满租开业收好佣金拍拍屁股走人才能使自己利益最大化。大家看到这么多雷同的商场，全是这么捣鼓出来的，无他，唯快而已，至于商场开业后怎么样，不是自己考虑的问题。业主够专业，才能在策划的过程中有足够的威慑力防止策划*满嘴跑火车。所以说，业主的专业水准，决定了所聘请的策划*的专业水准，很遗憾，业主不专业的情况是大概率*，而双方都不专业的情况是更大概率的*，这也是为什么市面上这么多策划*还能这么低水平的活着而且活得不错。

商业地产招商具体是做什么呀

商业地产招商具体是做什么呀？

就是做向万达广场、永珍城这类购物中心的，招商主要是负责和品牌谈判，包括、租金、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（比如开店的面积、工程条件、周边品牌氛围的要求等）。入门非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要时间沉淀的。这几年商业地产发展很快，购物中心很多，对品牌的争夺很激烈。比你做二手中介肯定有前途的，但是压力也会大。希望对你有帮助，如果你是一个外向，广交朋友的人，就适合。

求高手进，商业地产招商专员前期做什么？

产业园,怎么听起来像工业园的感觉。

归纳总结为招商二大绝招：一是知己，二是知彼。

知己

个人认为是成为一个好的招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：通变勤（对了，通便要勤）

1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备；

2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态；

……

3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理资讯，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力

什么是招商？什么是商业地产招商？

商业地产招商的问题和特点

商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产专案来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的专案没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对专案不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。

关于商业地产招商存在的问题。

第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。

从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它专案可以洽谈，但是对这个专案又吃不准（当然这有可能是专案自身造成的原因）；第三种就是觉得专案还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得专案挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。

出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是专案没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少专案仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产专案都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。

确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多专案对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多专案的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。

招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。

第二关于租约的问题。有的专案被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。

新浪商业地产招商中心可以做什么？

核心业务模式可分为三大部分：

1）线上服务：通过百度品牌专区，新浪首页、*房地产电商服务网站EJU平台三大专业网站在线上释出品牌商家拓展需求和商业专案招商资讯；

具体包括：新浪首页资讯释出；百度品牌专区宣传推广；EJU房产电商门户宣传推广；新浪商业地产首页推荐；乐商E讯EDM投放直达；《乐商》、《商业地产观察》杂志报道。

2）线中服务：通过商业地产专业资料库提供消费市场调研资讯、商业地产专案诊断提供商业竞争环境分析、通过*乐商会商家资源库汇入乐商会品牌商家、400专业呼叫中心提供专业咨询服务、新浪招商中心专案库汇入海量商业专案资讯；

具体包括：开通新浪招商中心电子招商渠道；CRIC专业商业地产资料库支援；克而瑞专业商业专案诊断服务；400电话提供专业招商咨询服务；资料库营销，手机简讯群发。

3）线下服务：线上下进行需求对接，促成开发商和品牌商家洽谈签约。

具体包括：*商业地产找招会；商家品鉴团（暨专案品鉴会）；DFOM商用不动产年会；大师沙龙；总裁沙龙。

商业地产招商流程,商业地产招商策略

1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

商业地产招商策划

商业地产招商策划尚格名称招商定位

一、株洲概况

1、市区概况

株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联络华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和*将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。

株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及*级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多年来，出口创汇一直居湖南省首位，是*33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。

2、天元区概况

株洲高新技术产业开发区是1992年经*批准的*级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业898家，其中高新技术企业129家（已成功申报*“863”专案17项），三资企业68家，上市*8家，已形成新材料、光机电一体化、电子资讯、生物医*四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在*53个高新区中排名35位。

3、 06年经济概况及消费点

株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长16.9%和15.0%。

二、专案概况

尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。

三、市场定位

据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿

元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为26411元，消费能力强，。

一期以满足社群住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型

社群商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、菸酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。

后期随着住宅的滚动开发，形成以娱乐、休闲、购物为特色的卖场区域，如特*人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社群的生活配套商家。

一期具体商业定位：

4号楼：家装*及家居行业。

11、12号楼一层及负一层：生活配套区

12、13号一层及负一层：购物区

11、12、13号楼2层：大型餐饮、网咖、健身等面积在500平米以上的商业机构

15号楼：精品商业区

四、商业定位SWOT分析

1、优势分析

1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。

2、资金投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。

3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产专案的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。

4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社群商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本专案更倍受现代消费者的关注。

5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的物件多数为品牌商户和有感召力的商户。

2、劣势分析

1、专案开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。

2、交通劣势，现经过本专案的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。

3、现株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。

4、株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。

3、市场威胁

1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。

2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的*近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。

五、招商原则

实行“二个重点四个优先”的基本原则

1、二个重点

1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。

2、对名家、名企、名品重点招商

2、四个优先

1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；

2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；

3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；

4、特色专案优先：拥有特色经营专案的商业机构优先引进。

5、租赁面积到500平米以上优先引进

六、重点招商物件

1、服装内以品牌生产厂家为主；

2、市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等；

3、有丰富营销经验的地区级品牌代理商：

七、招商政策

1、租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行

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商业地产招商如何返祖

根据地段的好坏可以*返租的协议，楼主的问题应该是指把商业零售（开发商将商业的房产销售给小业主），切记一定要统一管理，可以给三年内不低于8%的回报承诺。一般做法如下：

一、主力店：一定在首层，虽然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消费额。例如：苹果旗舰店、ZARA、UNI优力库等。。。

二、看地段及区位做好产品定位：是引进国际一流品牌还是二流品牌。或是：小商品批发市场、可以做中档市场的消费群体。

三、结合餐饮及超市等商业配套。

上述是商业业态分析，建议你找家专业商业地产策划*做全盘的规划及商业运营，他们有商户资源，可以进行招商的工作，并可以协调开发商与租户、业主（出租房）做很好的纽带。也提供将来商业开业后的运营管理*顾问服务，从前期、建造、经营、商业物业管理等全面专业服务~~

怎么返租：在交付后进入装修期，选好黄道吉日开业，统一经营的模式让商家在第一年（养商期）平稳过渡，运营*需在节日或策划宣传活动，第二年（成长期），第三年（发展期）。具体商业经营模式市场上有很多成功的案例，如：北京西单大悦城、首地大峡谷、深圳的华润永珍城等。

等商户开始*时，可以调整品牌及业态，这时候进行返租，不同意的商户退出，重新更换商户及与小业主谈续约之事。

返租有两种情况，一是向小业主续约，二是与商户续约或是更换商户。

商业地产招商提成制度

1、薪酬：底薪+佣金；

2、招商业绩是指租赁双方签订《租赁合同》，承租方缴纳所承租物业的应缴费用；

3、佣金均为税后计算，税费由*负责；

4、佣金分为公佣和私佣。

1、底薪（转正后的底薪，幷包含所有补贴）

商业*总经理、商管部经理、策划主管、招商主管、招商文员、运营专员、招商专员的底薪：按*现有的*和行政级别的薪酬体系规定的标准执行；

（聘请专案所在当地人，可根据当地的收入水平适当调整）；

2、佣金提成比例

商业*总经理：公佣—负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的20%计提；

商管部经理：公佣—按照所负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的8%计提；

策划主管：公佣—专案当月招商业绩总额的2%计提；

招商文员：按*文职人员相应的工资标准，不享受招商业务提成奖励方案。

四、招商人员的佣金提成规定

招商工作按先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。根据行业标准，结合*目前的三门峡专案实际情况，佣金提成方案如下：

1、全面驻场招商阶段佣金提成标准

招商主管/招商专员：将按照专案的总量和难易程度来分解招商任务和制定标准考核基数。

（1）招商主管：

公佣—专案当月招商业绩总额的3%；

私佣—按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxx元；

A、当月成交金额xxxx元以下，提成比例为10%；

B、当月成交金额达xxxx元，提成比例为15%；

C、当月成交金额达xxxx元以上,提成比例为20%；

（2）招商专员：

公佣—专案当月招商业绩总额的2%÷招商专员人数；

私佣—与招商主任的私佣提成比例相同；

2、主力店和次主力店招商阶段佣金提成标准：

主力店和次主力店的佣金提成标准：

1）主力店的合同成交（签定合同，盖章，交纳定金后，实际意义上的招商工作已经完成），但因还没正式开业，合同条款的落实工作需后续跟进，故收到定金后的当月可以实施佣金提成，但只提取应提取的佣金总额的80%，另外20%则到商家实施开业后一个月内发放；

2）佣金的公佣部分的计提标准按以上“全面驻场招商阶段佣金提成标准”中规定的个人应享受的相应比例计提；

3）佣金的私佣部分（即合同第一谈判人、招商主管、商管部经理的私佣）的计提标准按如下方式：

私佣—按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxxx元

A、当月成交金额xxxxx元以下，提成比例为10%；

B、当月成交金额达xxxxx元，提成比例为15%；

C、当月成交金额达xxxxx元,提成比例为20%；

（备注：因主力店和次主力店招商的特点，所以与全面驻场招商阶段的月任务考核基数不同，平均到每月的任务基数应该要偏小许多。Xxxxx元为参考基数，可以根据专案实际情况进行调整拟定。）

五、佣金发放时间

招商人员当月成交的业绩，当月月底由招商主管统计，经专案商管部经理稽核，再经财务核实，报商业*总经理复核批准后，随当月工资一同发放。

六、补充说明

1、所有招商人员公佣的计算，如有新的员工加入，当月入职工作不到30天或当月离职的，该员工所属的公佣则不予计算。

2、部门如有招商人员离职，其产生的佣金（公佣、私佣）则以公佣形式发放给招商部进行合理分配。

支援附件一：佣金计算比例说明

1、提取佣金总标的说明：

按照目前行业内签约商户缴纳租金管理办法，一般商户租金缴纳为一次性3个月租金。依照目前招商佣金提取比例一般为招商专案的1.5-2个月租金，因此总的标的提取为签约成交租金的50%。

2、商业*总经理/商管部经理/策划主管：

三个岗位的工作职能决定，统筹兼顾推广专案的招商进度，因此佣金提取只在总的签约成交租金中提取，考虑工作职责以及贡献程度，总经理提取20%，商管部经理8%，策划主管2%。

3、招商主管/招商专员：

在总签约租金中分别拿出3%和2%，作为奖励分别发放给主管和专员，另外的15%作为考核系数激励招商人员。

附件二：散铺出租的业绩基数计算办法说明

部门每月需完成的面积=总建筑面积的70%÷招商期月数

每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）

每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×租金均价xx元/㎡

每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的散铺业绩考核基数

附件三：主力店的业绩基数计算办法说明

部门每月需完成的面积=主力店总建筑面积的70%÷招商期月数

每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）

每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×主力店租金均价xx元/㎡

每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的主力店业绩考核基数

商业地产招商有什么方式？

商业地产招商的方式如下：

1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析;

2、确定招商物件；

3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；

4、制定招商优惠策略；

5、商业专案部进行客户招商月计划实施；

6、招商主管制定客户招商周计划；

7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪；

8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；

9、商业专案部进行客户分类、确定重点；

10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表

11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判；

12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金；

13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；

14、开发商、客户双方正式签定招商协议；